Monday, November 28, 2005

¿TIENEN PERSONALIDAD JURÍDICA LOS CONDOMINIOS?


Por Oscar Bohórquez Hurtado.-
En Micondominio punto com. se plantean esta pregunta como tema de la semana. Allí señalan que los condominios poseen RIF, contratan a la administradora y al conserje, se relacionan con el IVSS, abren cuentas bancarias y las operan. Pero, ¿existen jurídicamente, tienen personalidad, son como otra asociación civil? El tema se presta para un buen debate. Ellos piden nuestras opiniones. Pues, aquí va la mía.
¿QUÉ ES LA PERSONALIDAD JURÍDICA?
La personalidad jurídica es la capacidad de una persona de ser titular de derechos y de deberes jurídicos. Existen en el derecho dos tipos de personas, las personas humanas o físicas, y las personas jurídicas o morales, creadas por la voluntad constitutiva de otras personas. La primera pregunta que surge, con relación al condominio, entendiendo por éste a la comunidad de copropietarios del edificio en propiedad horizontal, es la siguiente: ¿Es el condominio sujeto de derechos y de obligaciones? Sin duda que sí. El condominio tiene obligaciones con los prestadores de servicios, como los que suministran el servicio eléctrico, el agua, el aseo urbano, el gas, la vigilancia, los trabajadores del condominio como el conserje, los vigilantes y otros. La segunda pregunta: ¿Tienen los condominios derechos? Obviamente que sí. Tienen derecho de exigir a los copropietarios su contribución para los gastos comunes, tienen el derecho de contratar servicios y exigir el cumplimento de las cláusulas contractuales y otros derechos que sería largo enumerar.
¿CUÁLES SON LOS SUPUESTOS DE LA PERSONALIDAD JURÍDICA?
Se dice que la personalidad jurídica supone un sustrato personal y otro sustrato real. En el caso de la persona humana, siempre está presente el sustrato personal, y en el caso de las personas jurídicas, nunca falta el sustrato real, y la mayoría de las veces también está presente el sustrato personal, como serían los socios de la compañía o los miembros de una asociación civil cualquiera. Ahora bien, en el condominio, ¿están presente alguno de estos dos sustratos? No hay duda. Tiene el sustrato personal, que son los copropietarios de los apartamentos, y tiene el sustrato real, que es justamente el edificio en propiedad horizontal, específicamente, todas la cosas comunes del edificio. Además, la personalidad jurídica requiere una finalidad, que debe ser posible, determinada o determinable, y adicionalmente, debe ser lícita. Pregunto: ¿El condominio, tiene una finalidad? Sí. Su finalidad es la administración y la conservación de las cosas comunes. El mantenimiento del edificio. Como se ve, el condominio tiene esa finalidad, la cual es absolutamente posible, además de necesaria, determinada y perfectamente lícita, incluso, ampliamente desarrollada en una ley especial.
¿TIENE EL CONDOMINIO RECONOCIDA LA PERSONALIDAD JURÍDICA?
La doctrina jurídica sostiene que hay tres sistemas de reconocimiento de la personalidad jurídica: 1º El sistema de reconocimiento por su mera existencia o sistema de libre constitución. 2º El sistema gubernamental, el cual requiere de un reconocimiento de un órgano de gobierno o una conseción para que exista la personalidad jurídica; y 3º El sistema normativo, el cual requiere el cumplimiento de formalidades establecidas por ley para que exista la personalidad jurídica. En Venezuela predomina el sistema legal. Así, las compañías, las asociaciones y las fundaciones adquieren su personalidad jurídica mediante la inscripción de su acto constitutivo en un registro formal como el Registro Público. Sin embargo, no están expresamente excluidos los otros. De modo que el condominio podría reconocérsele personalidad jurídica en base al sistema de libre constitución, es decir, por su mera existencia.
Pero yo voy más allá. Yo sostengo que el condominio sí tiene un acto fundacional, que tiene formalidades especiales, y es la inscripción en el Registro Público del documento de condominio. Allí, el o los propietarios iniciales manifiestan su voluntad de destinar el edificio a ser enajenado bajo el sistema de la Ley de Propiedad Horizontal, con lo cual queda preestablecida la comunidad de copropietarios que será sujeto de derechos y de obligaciones conforme a diversos instrumentos legales. Por esto, yo sostengo que el condominio sí tiene, de hecho, reconocida la personalidad jurídica.
¿TIENE EL CONDOMINIO LOS EFECTOS DEL RECONOCIMEINTO DE LA PERSONALIDAD JURÍDICA?
Dentro de los efectos del reconocimiento de la personalidad jurídica están: 1º la identidad; 2º la sede o domicilio; 3º la nacionalidad; 4º el patrimonio propio; 5º capacidad propia para negociar; y … 6º la capacidad para obrar. Yo encuentro que el condominio tiene una clara identidad (la comunidad de copropietarios del edificio tal); además tiene una ciudad donde está el asiento principal de sus negocios e intereses, la ciudad donde está el edificio; la nacionalidad es un punto más difícil de sostenerse; pero tiene su patrimonio propio, que son las cosas comunes del edificio; tiene, también, la capacidad para negociar, tal como lo hace con todos los proveedores de bienes y servicios, así como con los entes gubernamentales; y, finalmente, tiene capacidad de obrar a través de sus representantes como son el administrador del condominio y la propia junta de condominio.
Por todas esas razones, a mí no me cabe duda, al menos hasta ahora, que el condominio sí tiene personalidad jurídica. Sin embargo, la doctrina y la jurisprudencia revisada me indican otra cosa.
¿QUÉ DICE LA DOCTRINA?
El autor Francisco Hung Vaillant, en su texto “Introducción al estudio de las personas jurídicas”, cuando hace un análisis comparativo entre la sociedad y la comunidad, sostiene, siguiendo al tratadista Doménico Barbero, en su tomo II de la obra “Sistema de Derecho Privado”, que el término “comunidad” tiene tres posibles significados: 1º como cotitularidad de una relación cualquiera, como es el caso de la patria potestad; 2º como cotitularidad de una acción o una obligación, como es el caso del fiador solidario; y 3º la comunidad en sentido técnico específico, como la comunidad de una propiedad, y alude al condominio específicamente. Pues bien, Vaillant afirma que: “Nuestro Derecho no reconoce personalidad jurídica a la comunidad. La comunidad no es sujeto de derechos, sino que esta cualidad corresponde a los condóminos. El derecho sobre las cosas comunes corresponde en forma directa a cada condómino individualmente y no al conjunto de sus miembros. Cada comunero tiene derecho real sobre la cosa común y puede disponer libremente de su cuota (art. 765 C.C.)”
¿Y LA JURISPRUDENCIA?
El autor Rafael Ángel Briceño, en su texto “De la Propiedad Horizontal y sus Acciones Judiciales”, transcribe parcialmente una sentencia de la Sala Civil de la antigua Corte Suprema de Justicia, la cual establece que “…los propietarios no sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa, AUNQUE SIN PERSONALIDAD JURÍDICA, como antes quedó expuesto. Puede afirmarse que la ley ha creado en estos casos un litis-consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio”
De modo que la doctrina y la jurisprudencia están en una posición contraria a la que yo sostengo, pero aún así, me parece que los argumentos de mi tesis podrían prosperar en cualquier momento. Yo sigo creyendo, por reunirse todos los elementos arriba explicados, que el condominio sí tiene personalidad jurídica.

(*) Oscar Bohórquez Hurtado es profesional inmobiliario, avaluador miembro de la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela y presidente fundador de la Cámara Inmobiliaria, ex - juez superior contencioso administrativo de la región capital de Venezuela. Más información: teléf.: 0243/2328042. C.C. Paseo Las Delicias, nivel Terraza Nº 38. Maracay.

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